IOA Stay: profesionální správa apartmánů, Airbnb a krátkodobých pronájmů

Od převzetí prázdného bytu přes jeho přípravu a styling až po cenotvorbu, rezervace, komunikaci s hosty a každodenní provoz. Česká značka IOA Stay staví svůj model správy krátkodobých pronájmů na jednoduché myšlence: majitel má vlastnit nemovitost, nikoli si vytvářet druhé zaměstnání.

Trh krátkodobých pronájmů se v posledních letech výrazně profesionalizoval. Nestačí vystavit byt na Airbnb nebo Booking.com, nastavit cenu a čekat na rezervace.

Za dobře fungujícím apartmánem dnes stojí cenotvorba, kvalitní prezentace, komunikace s hosty, úklidy, technická správa, práce s recenzemi a desítky dalších činností, které host často vůbec nevidí.

Právě na tuto část trhu se zaměřuje IOA Stay.

IOA Stay nechce být jen správce klíčů

Model společnosti je postavený na kompletní správě nemovitosti určené ke krátkodobému nebo střednědobému pronájmu.

To v praxi znamená, že spolupráce nemusí začínat až ve chvíli, kdy má majitel hotový apartmán.

IOA Stay může vstoupit do procesu podstatně dříve – při přípravě nemovitosti, návrhu jejího vybavení a stylingu nebo při rozhodování, jakým způsobem ji na trhu pozicovat.

Následně přebírá provoz.

Majitel tak nemusí řešit jednotlivé rezervace, dotazy hostů, příjezdy, úklidy ani každodenní změny cen.

Z pohledu vlastníka má být výsledkem především fungující investiční nemovitost bez nutnosti osobně řídit její každodenní provoz.

Od prázdného bytu až k prvnímu hostovi

Zajímavou částí modelu IOA Stay je právě příprava apartmánů pro krátkodobý pronájem.

Byt určený pro Airbnb nebo Booking.com má totiž jiné požadavky než nemovitost připravovaná pro vlastní bydlení.

Interiér musí dobře vypadat na fotografiích, ale zároveň vydržet intenzivní provoz. Host musí rychle pochopit, jak apartmán funguje. Vybavení musí být praktické a snadno nahraditelné a celý prostor by měl působit dobře nejen ve skutečnosti, ale už při prvním pohledu na nabídku na internetu.

IOA Stay proto propojuje samotnou správu s přípravou a stylingem nemovitosti.

Cílem není vytvořit nejdražší interiér.

Cílem je vytvořit apartmán, který se dobře prodává.

Profesionální fotografie jsou začátek, ne konec

Po přípravě nemovitosti přichází její prezentace.

Právě zde se rozhoduje o velké části budoucího výsledku.

Host si před rezervací nemůže apartmán osobně prohlédnout. Vidí fotografie, lokalitu, cenu, hodnocení a několik základních informací.

V prostředí, kde během několika minut porovnává desítky nabídek, rozhodují detaily.

Profesionální správa apartmánů proto pracuje nejen s fotografiemi a textem nabídky, ale také s tím, komu je konkrétní nemovitost určena.

Jinak lze prezentovat menší městský apartmán pro dva hosty a jinak větší byt vhodný pro rodinu nebo skupinu návštěvníků.

Jedna cena na celý rok nedává smysl

Dalším pilířem služby IOA Stay je revenue management, tedy průběžné řízení ceny ubytování.

Cena apartmánu se může měnit podle dne v týdnu, sezony, aktuální obsazenosti města i konkrétních událostí.

Velký koncert, festival, sportovní utkání nebo kongres mohou během několika dní zásadně zvýšit poptávku.

Naopak v období slabšího zájmu může být výhodnější cenu snížit a získat rezervaci, která by jinak nepřišla.

Smyslem proto není mít nejvyšší cenu ani stoprocentní obsazenost.

Podstatný je výsledný výnos nemovitosti.

Praha, Brno a Ostrava. Tři města, tři různé trhy

IOA Stay svou službu rozvíjí především v Praze, Brně a Ostravě.

A právě rozdíly mezi jednotlivými městy ukazují, proč nelze krátkodobé pronájmy řídit podle jedné univerzální šablony.

Správa apartmánů v Praze

Praha má silnou mezinárodní turistickou poptávku, kterou doplňují obchodní cesty, kongresy, kulturní akce a další návštěvníci hlavního města.

U dobře umístěného apartmánu tak může existovat několik různých skupin potenciálních hostů během celého roku.

Správa krátkodobých pronájmů v Brně

Brno má odlišnou strukturu poptávky.

Vedle turistů zde významnou roli hrají firemní klienti, veletrhy, konference, univerzity nebo návštěvníci konkrétních akcí.

Právě proto může být důležitá schopnost rychle reagovat na termíny, kdy se poptávka ve městě mění.

Správa Airbnb v Ostravě

Ostrava kombinuje pracovní pobyty s kulturními, sportovními a eventovými návštěvami.

Colours of Ostrava, Beats for Love, koncerty, sportovní události nebo program v Dolních Vítkovicích dokážou během vybraných termínů vytvořit výrazné špičky.

IOA Stay u svého provozu v Ostravě uvádí obsazenost dosahující u některých spravovaných nemovitostí přibližně 90 procent. Výsledek jednotlivého apartmánu však vždy závisí na lokalitě, dispozici, ceně, standardu a sezoně.

Host nesmí poznat, kolik práce je za jeho pobytem

Z pohledu hosta by měl být pobyt jednoduchý.

Rezervuje. Dostane informace. Přijede. Ubytuje se. Bydlí. Odjede.

Právě jednoduchost pro hosta ale znamená poměrně složitý proces na straně provozovatele.

Někdo musí odpovídat na zprávy, koordinovat úklid, kontrolovat stav apartmánu, připravovat jej pro další rezervaci a řešit situace, které se objeví mimo plán.

Host přijede později. Něco přestane fungovat. Předchozí host něco poškodí. Úklid se zpozdí a další rezervace přijíždí za několik hodin.

To je realita profesionální správy krátkodobých pronájmů.

A právě tuto část by podle modelu IOA Stay neměl řešit majitel.

Majitel by měl vidět především výsledek

IOA Stay staví svůj přístup také na oddělení vlastnictví nemovitosti od jejího každodenního provozu.

Majitel nemusí být recepční, uklízeč, cenový analytik ani zákaznická podpora.

Jeho role je jiná.

Vlastní aktivum a potřebuje vědět, jak funguje.

To je důležitý rozdíl zejména pro investory s více nemovitostmi nebo pro majitele, kteří nebydlí ve stejném městě jako jejich apartmán.

S rostoucím počtem bytů totiž přestává být improvizovaná správa dlouhodobě udržitelná.

Krátkodobý pronájem se stále více podobá hotelnictví

Vývoj trhu ukazuje ještě jeden zajímavý trend.

Hranice mezi soukromým apartmánem a profesionálním ubytováním se postupně stírá.

Hosté očekávají jednoduchost rezervace a osobitost apartmánu, ale zároveň požadují úroveň služeb, na kterou jsou zvyklí z hotelů.

Čistotu považují za samozřejmost. Očekávají rychlou komunikaci. Nechtějí složitě zjišťovat, jak se dostanou dovnitř. A případný problém chtějí vyřešit rychle.

Pro majitele nemovitostí to znamená, že konkurencí už není pouze sousední byt na Airbnb.

Je jí celý ubytovací trh.

Z bytu se stává malý ubytovací provoz

A právě tady dává koncept profesionální správy největší smysl.

Jeden apartmán může mít během roku desítky rezervací a stovky přenocování. Každá rezervace znamená komunikaci, příjezd, odjezd, úklid, kontrolu a další administrativu.

Z obyčejného bytu se tak fakticky stává malý ubytovací provoz.

IOA Stay se snaží tento provoz převzít jako celek – od přípravy nemovitosti přes její uvedení na trh až po každodenní správu.

Pro majitele to mění základní otázku.

Nemusí řešit:

"Kdo dnes předá hostům klíče?"

Může se soustředit na mnohem důležitější:

"Jak funguje moje investice?"

A právě v tomto posunu od "správy rezervací" ke správě výnosové nemovitosti vidí IOA Stay prostor pro další růst.